Os compradores estão aguardando os preços de imóveis caírem?

Edição de agosto/2019 – p. 29

Os compradores estão aguardando os preços de imóveis caírem?

Se sim, eles ficarão desapontados. Durante a recessão, isso aconteceu e há alguns compradores que esperam que o mesmo aconteça atualmente. No entanto, investidores que sonham com dinheiro fácil – certos de que podem ganhar muito com flipping (renovação e venda de imóvel por um preço bem mais alto em curto prazo) – não estão dirigindo o mercado.

De acordo com especialistas, compradores de casas que acreditam que o preço dos imóveis caia drasticamente deverão esperar mais tempo do que pensam. Apesar de, em muitas partes do país, os altos preços dos imóveis darem um sinal de uma possível bolha, como o excesso de imóveis disponíveis, grande número de investidores no mercado e fácil crédito não estão presentes.

A forte procura de imóveis residenciais combinada com um curto inventário de casas estão elevando os preços dos imóveis ao invés da compra especulativa. Um comprador especulativo compra uma casa com a intenção de vendê-la com lucro – foi o que ocorreu na última recessão –, diz Michael Neal, da Urban Institute. Essa Instituição concluiu que a demanda de casas está vindo de pessoas que pretendem viver na casa, não de investidores de imóveis.

O índice (index) de investimento está caindo drasticamente, diz Neal, e isso explica o porquê de o crescimento do preço ter sido mais lento. É o contraste do “boom” do mercado em que os investidores estavam fazendo a apreciação do imóvel subir. A mesma coisa ocorre na parte oeste dos Estados Unidos – o investimento diminuiu também. Ele está ligeiramente negativo, afetando os preços das casas.

A oferta não está conseguindo suprir a demanda

O baixo inventário também afeta o valor das casas, pois existe mais compradores do que casas no mercado, o que naturalmente eleva os preços. Apesar de novas construções estarem aumentando desde abril, ainda existe uma deficiência em casas para residências primárias, diz Joel Kan, vice-presidente do Mortgage Bankers Association.

Em nível anual, estamos com a deficiência de 300 a 330 mil casas de residência primária, diz Kan. “Se você pensar no começo dos anos 2000 e por toda a crise imobiliária, nós tivemos apreciação dos imóveis acima dos rendimentos salariais anuais. E tivemos excesso de novas construções em muitos mercados. Quando teve correção nos preços, ainda tinha inventário e uma procura mais baixa – esse é o sinal da perfeita tempestade”, diz Kan.

O mercado hoje está bem diferente. As novas construtoras focam mais nos mercados mais caros, deixando os compradores iniciantes com opções muito limitadas. Considere que, há 15 anos, aproximadamente 55% das casas novas tinham um preço de $200.000 ou menos… hoje, esse número caiu para 13%, de acordo com uma pesquisa recente da Urban Land Institute. Da mesma forma, casas abaixo de $400.000 eram 91% do mercado há 15 anos e 67% das vendas atuais.

Apesar de os preços estarem esfriando e guerras de preços ainda serem bem-vindas, os compradores iniciantes ainda encontram um mercado com opções limitadas. Isso quer dizer que os preços das casas possivelmente não vão parar de crescer tão cedo. Junte isso com um crédito mais difícil e com a dificuldade de se conseguir empréstimo… conclui-se que uma ameaça de “bolha” no mercado imobiliário não parece que vai ocorrer.

Mesmo que os requerimentos para empréstimo fiquem um pouco mais flexíveis, voltaremos aos níveis dos anos de 2001 a 2003, diz Neal.

Empréstimos mais rígidos e economia saudável

Diferente do que levou a crise imobiliária, quando “sub empréstimos” estavam sendo feitos a muitos compradores que não conseguiam efetuar o pagamento, os empréstimos se tornaram consideravelmente mais rígidos por intermédio de regulamentos federais. Como resultado, poucos donos de imóveis não pagam as hipotecas de suas casas hoje. Como consequência, os números de foreclosures (retomada da casa pelo banco) caíram para o menor nível em março, comparado com qualquer mês nos últimos 20 anos, de acordo com os dados da CoreLogic.

Empréstimos qualificados, que foram implementados pelo Consumer Financial Protection Bureau, diminuem os riscos de empréstimos com produtos arriscados, tais como empréstimos com juros ajustáveis. O CFPB (Consumer Financial Protection Bureau) coloca limites em empréstimos com juros variáveis para que esses produtos não sejam ajustados para pagamentos exorbitantes em um curto período.

Apesar de se ter flutuações em determinadas áreas, uma bolha nacional é muito improvável, diz Kan. Hoje a procura de imóveis residenciais está sendo guiada por uma forte economia e baixo desemprego. O crescimento do Mercado Imobiliário poderia ser ainda mais impressionante se a oferta fosse maior; mas como a oferta de imóveis está baixa, os preços subiram. O Mercado Imobiliário ainda está se beneficiando de baixos juros e da forte economia, diz Kan. Os preços das casas ainda estão subindo, mas mais devagar.

Desde março, o crescimento dos preços dos imóveis não subiu pelos últimos doze meses e está no nível mais baixo desde 2012, de acordo com CoreLogic Case Shiller’s – índice de preços nacionais. Apesar de um crescimento mais lento, Kan continua prevendo que o preço dos imóveis continue subindo em 2020, afastando o medo dos compradores atuais perderem dinheiro no próximo ano.

“Nossa expectativa é que os preços cresçam de 3 a 4%. Portanto mesmo que a pessoa compre hoje, nós vamos ver algum crescimento no próximo ano, diz Kan.

Comprar uma casa agora poderá ajudá-lo mais tarde

Apesar de não ser fácil encontrar uma casa acessível, ainda existem bons motivos para ser proprietário de seu imóvel, diz Neal. Primeiramente, proprietários de imóveis residenciais têm o benefício de receber uma cobrança de seu empréstimo mensal consistente (sem mudanças) por toda a vida de seu empréstimo. Quanto mais tempo o proprietário ficar em sua casa, mais dinheiro ele economizará.

Um pagamento estável com juros fixos pode protegê-lo da inflação que inquilinos têm que pagar. A média de aluguel cresceu por volta de 1% nos últimos dois meses, o crescimento mais rápido dentro de um período de dois anos, de acordo com um reporte do Apartament List’s National Rent. Com o tempo, esses aumentos vão adicionando mais gastos para o inquilino.

Os compradores atuais beneficiam-se dos baixos juros que ajudam a manter o custo do empréstimo baixo. “Mas nem todas as áreas são melhores para os compradores”, diz Kan. Na verdade é mais barato alugar mês a mês do que comprar uma casa em 60% das áreas residenciais do país. Existem algumas áreas que são exceção, tais como Detroit, Cleveland e Philadelphia.

Informações adquiridas por 2019 Gazette Newspapers, Natalie Campisi.

Fonte: Nossa Gente

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